关于印发《南丰县县城规划区内违法用地和违法建设处理办法》的通知

丰办发〔2017〕18号

中共南丰县委办公室 南丰县人民政府办公室

关于印发《南丰县县城规划区内违法用地

和违法建设处理办法》的通知

各乡镇（场）党委、乡镇人民政府，县工业园区党工委、管委会，县委各部门、县直各单位：

经县委、县政府研究决定，现将《南丰县县城规划区内违法用地和违法建设处理办法》印发给你们，请抓好贯彻落实。

                               中共南丰县委办公室

                               南丰县人民政府办公室

                                   2017年7月20日 

南丰县县城规划区内违法用地和违法建设

处理办法

    为贯彻执行《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国建筑法》及相关法律、法规，严厉打击违法用地、违法建设（以下简称“两违”）行为，本着疏堵结合、依法处理的原则，结合我县县城规划区实际，特制定本处理办法。

    一、处理原则

（一）对不符合土地利用总体规划，侵占公共设施用地、妨碍公共利益及在政府已收储出让已征收的国有土地、在存在地质灾害或其他安全隐患区域的“两违”，一律依法予以拆除。

（二）凡严重影响城市规划实施，以及“两违”整治期间顶风建设的“两违”一律责令拆除。

（三）符合土地利用总体规划和城市规划的，无地质灾害或其他安全隐患的；未严重影响城市规划公共设施和道路等公共利益的违法建设，原则上经依法处罚并补交出让金等规费后，可以补办用地建房手续。

（四）涉及农用地转用和土地征收的，原则上按有关规定办理，但补办手续的按本办法执行。

二、处理对象与范围

处理的对象为南丰县县城规划区（不含河东新区，目前该区域正在进行规划调整，暂缓处理）2008年1月1日至2016年2月6日发生的违法用地、违法建设；县城规划控制区范围内（含国道、省道、县乡公路沿线两侧50米以内范围）的违法用地、违法建设参照执行。

三、处理标准

（一）违法用地

1.处罚标准

（1）未经批准、采取欺骗手段骗取批准或者超过批准用地的数量，非法占用土地的：占用耕地（含水田、旱地、菜地）的，处以20元/㎡罚款；占用其他土地（含拆旧建新）的，处以10元/㎡罚款。

（2）买卖或者以其他形式非法转让土地的：没收违法所得，并处非法所得的50%罚款；对没有违法所得的，处以50元/㎡罚款。

2.用地审批收费（出让金）标准

    （1）符合处理原则和建房条件的本组村民（是指世居在本村，参加了本村集体财产分配和债务承担，具有本村农业户口或原具有本村农业户口后因征地拆迁而农转非的等对象）不超宅基地面积标准建房用地，依法发集体不动产权证。对占用耕地的，由其所在的农村集体经济组织开垦耕地。 

（2）在符合处理原则前提下，对不符合建房条件的本组村民、非本村小组村民和城镇居民及以营利为目的建房用地，根据违法用地、违法建设所在位置不同，进行处理。具体划分如下：

①区域划分及出让金计算方法：

    一类区域：东从南丰二中大门经国际花园、世纪星幼儿园、石油公司宿舍、社会福利院、县人民医院至邮电大楼;南从邮电大楼经商贸中心、太平洋服饰至妇幼保健所;西从妇幼保健所经原县教育局、中兴广场、物资服务公司、农业发展银行、县中医院至邮政局;北从县邮政局经国土资源局至南丰二中大门。

二类区域：一类区域以外，东从书香琴苑经县新奇食品厂、正方机械厂、交通稽查征费所至种子公司；南从种子公司经肉类联合加工厂、蜜桔市场、市场开发管理中心、原县人民武装部至西门商贸城；西从西门商贸城经南丰一中、明珠公寓、供电公司县城10KV开关站至阳光公寓；北由环城西路大型停车场至祥和楼段向西北延伸50米。

    三类区域：一、二类区域以外，东面、南面至盱江；西由曾巩大道向西、南延伸150至300米，由大型停车场西南约280米经木材市场、众兴花园、祥和楼、塑摩城至微红果业；北由琴台河南岸沿傩乡大道以北约120米至盱江交警大队处。

四类区域：一、二、三类区域以外，北从盱江沿环城北路以南约150米至华夏五千年西北约800米；西从华夏五千年西北约800米处至驾校;南从驾校沿瑶埔村路至盱江；原桥背乡（从新南丰大桥东桥头至曾巩读书岩由盱江东岸向东南延伸约150米）、工业园区（东从琴城镇人民政府办公楼经大王庙沿环城西路以东100-300米至恒隆投资公司；西从恒隆投资公司经晟丰包装公司、安发达酒业、欣荣塑胶制品厂至富鑫量具；北从富鑫量具至琴城镇人民政府办公楼）。

    五类区域：一、二、三、四类区域以外，县城规划区及规划控制区范围内（含国道、省道、县乡公路沿线两侧50米以内范围）的其余土地。

本次土地出让金按楼面地价（单位建筑面积价格）计征，其中围院及自然形成围院的土地出让金按所在级别的住宅基准地价价格进行计征。

②处理情况分类：

第一种情况：在符合处理原则前提下，对不符合建房条件的本村小组村民以及非本村小组村民、城镇居民建房用地，处以罚款后，根据所在区域和建筑层数不同，按下列标准交纳土地出让金。  

    a.建成现状在三层以下（含三层）或总建筑面积在280㎡以下（含280㎡）经查实属自建自用，以协议方式出让，土地出让金计征标准为：位于一类区域的，每平方米建筑面积1700元；位于二类区域的，每平方米建筑面积1500元；位于三类区域的，每平方米建筑面积1350元；位于四类地区的，每平方米建筑面积1200元；位于五类地区的，每平方米建筑面积900元。

b.建成现状在三层以上（不含三层）或总建筑面积在280㎡以上（不含280㎡）经查实属自建自用，以协议方式出让，土地出让金计征标准为：位于一类地区的，每平方米建筑面积1800元；位于二类地区的，每平方米建筑面积1600元；位于三类地区的，每平方米建筑面积1450元；位于四类地区的，每平方米建筑面积1300元；位于五类地区的，每平方米建筑面积1000元。

第二种情况：在符合处理原则前提下，对经查属以营利为目的、违反国家有关土地管理和城乡规划法律法规规定，先处以罚款，再作处理。处理时土地出让金按第一种情况b类标准计征。

    以上两种情况中，凡位于国道、省道及规划主、次干道两侧的违法用地、违法建设，其土地出让金一律在上述标准基础上上浮15%；联排或单独围院的低层住宅（不包括农户符合一户一宅自建自用的）土地出让金一律在上述标准基础上上浮40%；经“两违”集中整治领导小组认定为商住用地的，其底层商业用地的土地出让金除按上述标准交纳外，再根据建筑面积按600元/㎡的标准另行交纳。

（二）违法建设

1.罚款标准

（1）建成现状在三层以下（含三层）或总建筑面积在280㎡以下（含280㎡）经查实属自建自用的违法建筑，未取得建设工程规划许可进行建设的，按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定处以建设工程造价10%罚款，折合建筑面积50元/㎡。

（2）建成现状层数在三层以上（不含三层）或总建筑面积在280㎡以上（不含280㎡）、经查实属于自建自用的违法建筑，未取得建设工程规划许可进行建设的，处以建设工程造价10%的罚款，折合建筑面积50元/㎡；未取得建筑施工许可证，擅自施工的，处以工程造价或合同价2%罚款，折合建筑面积10元/㎡。

（3）经查实属以营利为目的的违法建筑，应在规定的时间内主动接受处罚，并没收违法所得。未取得建设工程规划许可进行建设的，按《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条处以工程造价10%罚款，折合建筑面积50元/㎡；建设单位未取得建筑施工许可证，擅自施工的，根据《江西省建筑管理条例》第三十七条规定处以工程造价或合同价2%罚款，折合建筑面积10元/㎡；未取得等级证书或超越资质等级从事房地产开发经营的，按《江西省城市房地产开发管理条例》第三十三条规定处以5-10万元的罚款；构成犯罪，依法追究刑事责任。

2.建设规费标准：城市市政公用设施配套费、人民防空地下室易地建设费等，按建筑面积收取77.9元/㎡。

（三）税收标准

    1.土地取得环节

    （1）非法占用土地为耕地的（包括菜地、园地、林地、养殖水面等农用地），需征收耕地占用税，由县地税局按照《江西省征收耕地占用税实施办法》征收。

    （2）以出让方式取得的土地，按土地出让成交价的4%征收契税。

    2.建设环节

    需征收营业税、增值税、个人所得税、资源税、城建税、个人所得税、教育费附加、地方教育附加及代征的工费经费。以上税费除增值税国税征收外其他为地税征收。

    3.交易环节

需征收销售不动产增值税（增值税）、土地增值税、个人所得税、契税、教育费附加、地方教育附加等税种。以上税费除增值税国税征收外其他为地税征收。

    以上计征税率按税法规定确定，计征价格如下：1、建筑安装的计税价格为500元/㎡。2、销售不动产计税价格为:一类区域3200元/㎡、二类区域3000元/㎡、三类区域2850元/㎡、四类区域2700元/㎡、五类区域2400元/㎡。以上情况中，凡位于国道、省道及规划主、次干道两侧的销售不动产计税价格一律在上述标准基础上上浮200元/㎡；联排或单独围院的低层住宅（不包括农户符合一户一宅自建自用的）销售不动产计税价格一律在上述标准基础上上浮550元/㎡；经“两违”集中整治领导小组认定为商住用地的，其底层销售不动产计税价格在上述标准基础上上浮600元/㎡。

4.需要提供的相关资料

纳税人在办理纳税申报的同时、必须如实提供建筑合同、销售合同及税务机关需要的其他资料。

四、处理方法

（一）对符合本处理办法原则的，在本办法实施后一个月之内主动接受处罚的，按规定标准收取80%的土地出让金；在本办法实施一个月之后两个月之内主动接受处罚的，按规定标准收取90%的土地出让金；在本办法实施后两个月以上主动接受处罚的，按规定标准执行，不予减免。主动接受处罚的标准以书面申请书和上交保证金5万元（余款须在一个月内交完）为依据。

（二）对未接受处理用于生产经营的的“两违”建筑，供电、供水电信等部门按照相关法律法规坚决予以断电、断水、断网络措施；对未接受处理的“两违”建筑，市场监管、税务、卫生等部门不予办理营业执照等相关手续，对无证照的，依法进行查处。对已办理的，责令经营者督促业主进行整改。

    （三）对加层、加建、扩建、阳光房等情形的“两违”建筑，按相关法律法规补办不了相关手续又不自行拆除的，房管局不予办理转移登记或抵押登记，待其整改合格后可恢复上市或进行抵押贷款。    

（四）在本办法实施后四个月内拒不接受处理的“两违”建筑及2016年2月6日后出现的新增“两违”建筑，将依法强制拆除。

（五）拒绝、阻碍执法部门依法执行职务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定给予处罚；构成犯罪的，追究刑事责任。

（六）对直接购买“两违”建筑的党员或公职人员在本办法实施后两个月之内主动接受处罚的，免于党纪、政纪处分；对直接参与“两违”开发的党员或公职人员按有关规定给予党纪、政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（七）对接受处理的“两违”建筑周边路面硬化、管网建设、绿化等基础设施建设由违建户自行负责。

五、处理程序

“两违”处理程序流程为：申报→核定→公示→补办手续。即：

（一）建设主体向县“两违”整治办公室如实申报用地（含土地来源）和建设情况，并缴纳5万元保证金；

（二）“两违”鉴定组（由建设、国土及所在地乡镇政府工作人员组成）实地核实调查“两违”用户申报情况；

（三）经“两违”鉴定组实地核查，对符合处理原则可以补办手续的，进行公示7天；

（四）经公示无异议的“两违”业主持户口薄、身份证（含共有人身份证）、《土地买卖协议》、《房屋买卖协议》、《房屋质量安全鉴定书》等有关资料到县“两违”整治办公室申请接受处理，并填写《申请书》，“两违”整治办公室对《申请书》审核无误后，出具《函告书》，“两违”业主持《函告书》到县行政服务中心相关单位窗口接受处理和处罚，行政服务中心相关单位按本《办法》的有关规定对“两违”业主进行处理；处理完毕后，“两违”业主持相关单位的发票及处罚票据到县国土局办不动产权证：

1.办理集体不动产权证的，由国土部门凭县“两违”整治办出具的函告书、用地宗地图和相关单位开出的票据直接办理集体不动产权证。

2.办理出让的国有不动产权证的，由国土部门凭县“两违”整治办出具的函告书、用地宗地图（图中四址需有四邻、包村干部签字和所在地乡镇政府办公章）和相关单位开出的土地出让金、税费等票据办理国有不动产权证；办理商业用途出让年限为40年，住宅用途出让年限为70年，其国有土地使用权出让时间以2016年2月6日为使用年限起始时间。

六、本处理办法范围以外的违法用地和违法建设处理标准等事项由所辖乡镇参照本办法制定，报县政府批准后执行。

七、其他事项

（一）本办法解释权归县“两违”集中整治领导小组。

（二）未尽事宜另行研究。

（三）本办法自公布之日起施行，本办法实施前有关“两违” 处理文件与本办法有抵触的，以本办法为准。

附件：违法用地、违法建设处罚及相关收费标准表  南丰县城市规划区违法用和违法建设处理暂行办法收费计算表[20170721165929].xls                         

 中共南丰县委办公室                        2017年7月20日印发